Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первоначального Столичного Юридического Центра» поведал о наиболее распространенных разногласиях возникающих между застройщиком и покупателем.Главное. На момент подписания договора на приобретение темы недвижимости самый актуальный вопрос для дольщиков – это спрос о том, какой договор предлагается застройщиком к заключению. Несмотря на то, что действующее законодательство обязывает строительные бражки оформлять только пакты участия в долевом строительстве, на практике весьма многие застройщики предлагают заключать предварительные договоры, соглашения инвестирования, уступки права требования, много не тот видов договоров. Кроме того, договор может носить название договора чуткости в долевом строительстве или договора долевого участия, но фактически он не будет регистрироваться в Росреестре, и не будет рассчитываться договором участия в долевом строительстве. В данном происшествии необходимо понимать, что если застройщик выбрал иную схему продажи недвижимости, тот или другой не соответствует ФЗ-214 «Об участии в долевом стройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то настаивать на подписании собственно договора участия в долевом строительстве смысла не имеет, т.к. строительная сопровождение просто не сможет заключить и зарегистрировать такой договор.Второе. Очень значительным и актуальным является вопрос оплаты, а именно сроки, распорядок – наличные платежи, безналичные, цельная оплата, или скрытая форма оплаты, по заключаемым договорам на объект недвижимости или сквозь серые схемы: векселя, страхование, договор оказания служб, иное.Стоит заметить, что если дольщики частично оплатят усваиваемое имущество по договору, не имеющему отношение к приобретению права на объект недвижимости, то этакие денежные средства вернуть в дальнейшем будет практически невыносимо. Кроме того, данная оплата не является оплатой за недвижимость, а лишь за добавочные услуги того или иного рода, как то – оформление имущества, бронирование покупаемого объекта, страхование рисков, закупка ценных бумаг.Не редки в практике прецеденты, когда богатые средства передаются в компанию наличным платежом без подтверждающих оплату доказательств, или по акту или письму должностного лица компании о утверждении таких средств. Сразу стоит заметить, что передаваемые таким типом денежные средства в дальнейшем вернуть будет неосуществимо, а данный факт оплаты всегда будет расцениваться судом как спорный. Таким образом, стоит наверное, что платить по договору всегда лучше в неограниченном объеме и по безналичному расчету, в крайнем случае – наличными в кассу строительной бражки с получением чека контрольно-кассовой машины и приходного ордера. Повторюсь, иные документы, удостоверяющие оплату, являются недействительными.Третье. С кем содержится договор на приобретение объекта недвижимости – это немного ли не основное и важное обстоятельство, т.к. строительная бражка, которая берет с вас денежные средства, должна владеть правами на уступаемый вам объект недвижимости, а так же быть финансово состоятельной, для того чтобы в случае ее банкротства, дольщики не лишились оплаченной недвижимости.Снова же, не смотря на то, что в корреспонденции с действующим законодательством, а именно ФЗ-214 «Об участии в долевом сооружении многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор с пайщиком может заключать только застройщик, т.е. основная строительная сопровождение, а договор уступки права должен оформляться только при полной оплате уступаемых прав от застройщика к сопровождения арбитру или физическому лицу; на практике заключением договоров и продажей недвижимости в новостройках загораются все, кому не лень. Квартиры и офисы продаются третьими лицами после подписи множества договоров уступок права требования и соглашений соинвестирования, очень часто без подтверждения оплаты таких уступок, без документов, удостоверяющих законность и согласованность уступок, и правомерность предлагаемых к решению договоров. При показанных схемах рекомендую быть очень внимательным и заключать договор позже полной проверки всей цепочки договоров и их оплаты. При малейших сомнениях от сговора лучше отказаться.Четвертое. Многие строительные компании имеют привычку добывать на покупателях линией обязывания последних к заключению дополнительных договоров на бронирование, оказание услуг по подбору квартиры, офиса, на страхование рисков или оформление в дальнейшем ретроградна имущества на приобретаемые предметы недвижимости. Такого рода услуги никогда, или практически никогда в жизни не оказываются застройщиком или афеллированной сопровождением, однако по стоимости могут составлять от 1% до 50% от суммы продаваемого предмета. К сожалению, в данном случае невозможно отказаться от навязываемого варианта введения отношений с застройщиком, т.к. он является обязательным, но стоит отзываться себе отчет, какие именно риски несет покупатель.Пятое. Непосредственные договора договора и его содержание очень часто интересуют пайщиков больше всего, при этом стоит заметить, что само по себе содержание пакта не так важно, как его оплата и компания, которая с вами заключает пакт.На что в первую очередь должен обратить интерес покупатель в новостройке? Итак, обязательные пункты, которые должны быть прописаны в соглашении :1.      Срок, в том числе ориентировочный, окончания строительства дома;2.      Обязанность и срок трансляции квартиры дольщику;3.      Цена договора, причем окончательная;4.      Полные характеристики объекта недвижимости с планом настроения на этаже;5.      Подсудность в пользу дольщика или по меньшей мере отсутствие нахождения подсудности в пользу строительной сопровождения;6.      Полный перечень оснований для одностороннего расторжения договора.Все иные пункты пакта не имеют принципиального значения, в том числе и по штрафным санкциям, т.к. они регламентируются только лишь на основании Закона и арбитражной практики. Наличие или отсутствие информации по другим договорам договора, судом, как правило, не учитывается, если она противоречит закону или ухудшает ретроградна дольщика в соответствии с нормами, введенными законом.Шестое. Момент и условия передачи квартиры при присутствии большого везения и завершения строительства дома. Весьма часто строительные компании пытаются передать объекты недвижимости со значительными недоделками. Если застройщик предлагает оформить акт зачисления трансляции объекта с недоделками, нужно либо письменно отказаться от его подписи с перечислением причин, которые и будут указывать на недоделки, либо подмахнуть такой акт, но перечислить в нем список необходимых работ по отстранению допущенных Застройщиком нарушений и сроки их устранения. Если акт будет подписан без внушенных дольщиком изменений с установкой недостатков, то предъявить претензии к Застройщику все равно будет можно, если строительно-техническая экспертиза принесет положительное заключение об будущих недоделках в связи с некачественным строительством, не связанным с непосредственной занятием дольщика.Седьмое. Начало и размер платы коммунальных и эксплуатационных услуг. Как правило, как только лишь дом сдается в эксплуатацию, и возникают расходы по его сервису, с дольщиков пытаются получить такого рода платежи – или застройщик, или эксплуатирующая орган, созданная застройщиком. Заслуживает понимать, что если в договоре на приобретение объекта недвижимости не установлена дата приступила оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг, то обязанность по оплате появляется с момента оформления справедлива собственности. Если такие даты оговорены, то платить придется с момента определенных сторонами дат, в независимости от применения покупаемого помещения.Восьмое. Оформление права собственности на приобретенный объект недвижимости. В подлинное время это одна из самых наболевших вопросов дольщиков, когда они не могут получить заветные свидетельства о праве имущества, дожидаясь годами таких документов от застройщиков, или оформляя ретроградно собственности через суд. Процесс оформления невинна собственности в новостройках – очень многоступенчат и зависит от всех участников инвестиционного проекта, которых может быть быть до десятка. Если хоть кто-то из них сделается оспаривать взаиморасчеты или взаимные долга по строительству, или передачу той или иной части недвижимости, процесс оформления новостройки в имущество будет приостановлен до разрешения этого спора. Имеются так же значительные препятствия для оформления права собственности новостройки в Росреестре, как аппарате государственной власти, максимально коррупционно приближающемуся к каждому такому спросу.В заключении хотелось бы отметить, что, к сожалению, наш базар инвестиционного строительства для покупателей – это не свобода воли пакта и отношений по приобретению недвижимости в новостройке. Это навязанные Застройщиком исправляла игры, в которой Застройщик как раз играет, а дольщики рискуют, очень часто напоминая игроков в рулетку больше, чем покупателей ретрограден на недвижимость. И несмотря на то, что прав у дольщиков перед строительной сопровождения очень не много, тем не менее такие права имеюсь, и их необходимо отстаивать, и что еще более важно, проверять законность предлагаемого к заключению пайщику договора, и возможные последствия по получению предмета недвижимости при завершении стройкой дома, а так же потенциальную возможность такого завершения.